25 октября Советом директоров ЦБ России для борьбы с инфляцией была повышена ключевая ставка сразу на 2 п.п. На данный момент она достигает 21%, что делает ее рекордно высокой. Мы разобрались, как это повлияет на рынок недвижимости и стоит ли сейчас покупать жилье.
Коротко ситуацию можно представить так: из-за выросшей ключевой ставки ипотечные ставки достигли рекордных уровней, программы льготного ипотечного кредитования достигают своих лимитов, а банки увеличивают размер первоначального взноса до 50%.
Ипотечные кредиты становятся дороже для заемщиков. В настоящий момент средняя ставка по ипотеке на первичном рынке превышает 23%, сообщают в «Российской газете».
Заемщики сталкиваются с возросшими рисками, что в свою очередь приводит к ужесточению требований к ним от банков. Когда рыночные ставки растут, увеличиваются и ежемесячные платежи, что создает дополнительное давление на семейный бюджет. В результате наблюдается увеличение размера первоначального взноса, а также ужесточение требований касательно доходов и количества рабочего стажа потенциальных заемщиков.
«Что касается ипотеки – условия по ней для большинства людей сейчас совершенно невыгодны. Я бы сказала, что фактически ипотеки нет. Поэтому, если у человека нет наличных денег на покупку квартиры, хотя бы 50% от нужной суммы, но и пока нет острой нужды решать квартирный вопрос, я бы посоветовала просто подождать», отмечает директор агентства недвижимости «Метражи» из Екатеринбурга Екатерина Торопова для издания E1.RU.
Эксперты подчеркивают, если все-таки потребность в покупке жилья в настоящий момент стоит остро, следует внимательно изучить все условия, существующие программы и риски, с которыми можно столкнуться, потому что ситуация пока далека от стабильности – за ее изменениями нужно следить.
В первую очередь, советуют оценить, подходите ли вы под условия какой-либо льготной программы: «Семейной ипотеки», Льготной ипотеки для IT-специалистов, «Дальневосточной ипотеки», Ипотеки для новых территорий или «Сельской ипотеки». Если подходите, то рекомендуют торопиться и приобретать жилье, поскольку эти программы также ограничены лимитами и временем.
В «Российской газете» со ссылкой на директора Консультационного центра ДОМ.РФ Михаила Ковалева рассказали, что не рекомендуется решать жилищный вопрос в ближайшее время тем, кто не попадает под федеральные или региональные льготные программы. Также проблемы с ипотекой в любое время могут возникнуть у тех, кто не имеет стабильного дохода; у кого ипотечный платеж превысит 30-40% дохода; кто не имеет первоначального взноса; у кого уже есть большое количество кредитов и в планах взять еще один для первоначального взноса; у кого нет финансовой подушки, чтобы обезопасить себя в форс-мажорных ситуациях.
Некоторые люди решаются на покупку новостроек с текущими ставками в надежде на будущее рефинансирование кредита, однако для большинства населения такие ежемесячные выплаты будут просто недоступны. Решение в данном случае находят застройщики и банки – они предлагают клиентам программу субсидирования.
Екатерина Торопова отмечает, что иногда это является единственным доступным вариантом для покупателей. Суть программы заключается в том, что банк уменьшает процентную ставку по кредиту на срок в один, два или три года, а иногда и на весь период его действия, в то время как строительная компания компенсирует ему эту меру с помощью субсидий. Эксперт подчеркивает, что размер субсидии включается застройщиком в стоимость жилья, поэтому в данном случае покупатель переплачивает, так как приобретает квартиру по цене выше рыночной. В этом случае размер ежемесячной платы становится посильным, а переплата ниже. Такой же вариант доступен при покупке вторичной квартиры. Однако эксперты отмечают, что с января 2025 года по новому стандарту ипотечного кредитования такое субсидирование будет недоступно.
Вторичку также можно приобрести через обмен, когда вы продаете одну квартиру и покупаете другую с доплатой, которую можно возместить маткапиталом или ипотекой. Или с помощью переуступки ипотечного кредита, которая доступна сейчас в Сбере, когда квартиру можно приобрести с оставшимся долгом по ипотеке, используя ту же процентную ставку, с которой продавец покупал недвижимость изначально.
Что же ждать в будущем?
«Судя по тому, что банки начали предлагать вклады под 20–22% на срок от 9 месяцев и больше, высокие ипотечные ставки с нами надолго. Может быть, даже еще более высокие, чем сейчас», – поделилась Екатерина Торопова.
«На первичном рынке пострадают проекты, ориентированные на заёмщиков с более низкими доходами, так как такие категории покупателей особенно чувствительны к изменению ставки. На вторичном рынке покупатели также могут сократить активность, откладывая сделки на более стабильный период», – рассказал изданию «Циан.Журнал» директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Затруднительный период ждет и льготные программы.
«Как только инфляция пойдет на спад, мы будем выходить в правительство с дополнительными мерами по поддержке ипотеки. Пока инфляция не охладится, ипотека развиваться дополнительными мерами стимулирования со стороны государства не будет», – передает ТАСС слова вице-премьера РФ Марата Хуснуллина.
Сложности при покупке собственной квартиры вернули повышенный интерес людей к арендному жилью. На этом рынке вместе с увеличением спроса, также растут и цены. По данным «МИР КВАРТИР» с начала 2024 года аренда однокомнатной квартиры в Пензе выросла на 28,2%, двухкомнатной – на 39,4%, трехкомнатной – на 16,3%.