Российский рынок новостроек сталкивается с признаками дисбаланса. В ряде регионов темпы строительства начали опережать спрос, а застройщикам становится всё сложнее реализовывать новые проекты. Аналитики фиксируют замедление покупательской активности, вызванное экономической нестабильностью, ростом ипотечных ставок и снижением доходов населения. На этом фоне особенно уязвимыми оказываются регионы с ограниченным числом потенциальных покупателей и активным строительством.
Одним из таких примеров стала Пензенская область, которая, по данным исследования портала «ЕРЗ.РФ», вошла в число территорий с наивысшим риском затоваривания первичного жилья.
Вместе с ней в эту группу попали Орловская и Челябинская области, Красноярский край и Карачаево-Черкесия.
По словам Кирилла Холопика, руководителя портала «ЕРЗ.РФ», рынок новостроек начинает остывать. Это выражается не только в снижении цен, но и в растущей осторожности покупателей, особенно на фоне нестабильной экономической ситуации, инфляции и ужесточения условий ипотечного кредитования.
Для Пензенской области такой прогноз может показаться неожиданным. Регион не является густонаселённым мегаполисом, и рост спроса на жильё здесь носит умеренный характер. Однако в последние годы застройщики активно наращивали объёмы ввода жилья, пользуясь высокой доступностью ипотечного кредитования и мерами государственной поддержки. Особенно бурным оказался период с 2020 по 2023 годы, когда на волне льготных программ было запущено множество проектов.
Сегодня же рынок демонстрирует признаки замедления. Доходы населения не растут, ставки по ипотеке постепенно увеличиваются, а покупательская активность снижается. В результате складывается ситуация, когда спрос не поспевает за предложением. Квартиры на первичном рынке продаются медленнее, чем раньше, в том числе и в сегменте массового жилья. Растёт доля непроданных объектов, и застройщикам всё труднее конкурировать между собой.
По данным ЕРЗ, аналогичная проблема наблюдается в 50 российских регионах, но в Пензенской области отставание темпов продаж от ввода новых объектов особенно заметно. Уже фиксируется снижение цен на новостройки — пусть и не прямое, но в виде скидок, акций, субсидий и других маркетинговых инструментов. Это свидетельствует о попытках застройщиков стимулировать спрос любыми способами.
Для жителей региона такая ситуация несёт как риски, так и возможности. С одной стороны, покупатели могут воспользоваться растущей конкуренцией и выбрать наиболее выгодные условия. Застройщики охотно идут на уступки, предлагая рассрочки, скидки и субсидированные ипотечные ставки. С другой стороны, часть новостроек может оказаться «долгостроями» или вовсе не быть завершённой, если экономическая ситуация ухудшится и проекты станут убыточными.
Продавцы на вторичном рынке оказываются в менее выгодном положении. Им приходится конкурировать не только между собой, но и с новыми домами, зачастую более привлекательными для покупателя. Это может означать необходимость снижения цены или дополнительных уступок, чтобы не «зависнуть» с продажей квартиры на месяцы.
Будущее рынка новостроек в Пензенской области зависит от того, как быстро удастся сбалансировать предложение и спрос. Возможно несколько сценариев развития событий: от стабилизации ситуации и мягкой коррекции цен до заморозки части проектов и ухода с рынка слабых застройщиков.
Сложившаяся ситуация — это вызов для региона, но и возможность пересмотреть градостроительную политику. Вместо наращивания объёмов жилья ради статистики необходимо сосредоточиться на качестве, инфраструктуре и реальных потребностях населения.
